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被金融戰車驅趕的房企們

2019-10-20 17:05:08 來源:亞匯網 作者:章天 打印 字號:  

   2019年,房地產行業融資體系正在發生深刻變化。

   10月12日,北京銀保監局發布通知強調稱,嚴防信貸資金違規流入房地產市場等禁止性領域。同一天,有媒體報道稱,某省聯社要求嚴格落實房地產調控政策,房地產貸款占比高于20%的農商行,不得以任何方式新增房地產貸款。

   這已不是金融主管部門今年第一次對房地產融資監管進行表態了。自5月銀保監會下發“23號文”開始限制銀行和信托融資后,房地產融資渠道步步收緊,信托、海外債、銀行貸款、開發貸、ABS等監管新政頻出。

   與之相伴的是銀行、信托等金融機構于近期頻頻被開出大額罰單,違規案由均涉及資金流入樓市。據不完全統計,今年前三季度,“涉房”罰單已超過120張,罰款金額逾億元。

   民生銀行北京分行內部人士表示,頂層對于房地產行業的融資監管一直沒有停止,信貸資金違規流入樓市的現象每年都有且屢禁不止,畢竟房地產市場始終是相對優質的資產。“我們銀行主要看項目、看位置、看企業盈虧平衡點,比較傾向于TOP10房企以及大型央企、國企。”

   可以預計,在金融監管加強、去杠桿、去通道、信用緊縮的大背景下,嚴防信貸資金違規流入房地產市場,以及控制房地產貸款數量的地方性監管政策還在密集出臺。

   聯訊證券董事總經理、首席宏觀研究員李奇霖認為,在監管全面封堵房企融資的當下,后續房地產投資大概率會出現加速下行,而且趨勢可能會持續到明年年中。對房企而言,要么減少拿地,控制擴張規模;要么通過讓利、降價促銷等方式加快周轉。

   罰單不斷

   銀行違規涉房業務已成為禁區,犯規必罰。

   10月10日,北京銀保監局公布了兩張共計890萬元的行政罰單。其中,興業銀行北京分行違規向房企提供融資是其被罰的主要原因;浦發銀行北京分行信貸資金違規用于投資及購房以及通過信托通道發放土地儲備貸款成為其被罰的主要原因。這兩家銀行分別被罰款600萬元和290萬元。

   10月11日,平安銀行義烏分行將信貸資金用于支付購房首付款被罰款50萬元。10月8日,浙江銀保監局披露的罰單顯示,中信銀行杭州分行被罰款195萬元,案由包括貸款資金被挪用于購房;被挪用于房產公司經營;對公房地產開發貸款貸后檢查流于形式、貸款資金被挪用于購買股權等。

   中國企業資本聯盟副理事長柏文喜認為,銀保監會發文的目的就是為了杜絕信貸資金違規流入樓市,主要是要杜絕房地產開發行業的“前融”業務,比如信貸資金借助私募、資管平臺進入前融環節或者向不具備“四證”的房地產開發項目發放開發貸款。隨著監管趨嚴和處罰的示警作用,房地產行業資金壓力仍然較大。

   自2017年12月召開的中央金融工作會議,把“防范化解重大風險”和“守住不發生系統性金融風險底線”上升至國家戰略高度后,2018年銀監系統公布罰單累計逾3800張,有超30家銀行因貸款違規“涉房”,收到各地銀監局開出的50余張罰單,罰金累計上億元。

   向房企違規輸血成為監管處罰的重點,但這只是冰山一角。作為房地產融資的另一大主要來源,房地產信托也受到嚴密監管,一些“打擦邊球”的動作也被“零容忍”。

   據上海信托網統計,2019年至今,監管部門已對18家信托公司開具31張罰單,合計罰款金額高達2197.36萬元。

   對于信托行業而言,資管新規“去通道、控分級、降杠桿、除嵌套”等一系列監管規定的落地,在短期內意味著轉型升級的陣痛,面對房地產行業預期高收益的利誘,信托公司和房企“牽手”合作一直“高燒”不止,其中也不乏鋌而走險者。

   10月9日,五礦信托因盡職管理不到位,導致信托資金用于收購土地。青海銀監局做出對直接責任人朱恒罰款5萬元,五礦信托30萬元的行政處罰。

   早前的9月5日,建信信托因信托資金違規用于房地產開發企業繳交土地出讓價款、違規投向“四證”不全的房地產項目、違規向不具備二級資質的房地產開發企業提供融資,北京銀保監局責令建信信托改正,并給予合計90萬元罰款的行政處罰。

   同日,中信信托因信托資金違規用于房地產開發企業繳交土地出讓價款,也被北京銀保監局責令改正,并處以30萬元罰款。

   中國國際科促會理事布娜新表示,從部分銀行、信托的大額罰單可以看出,監管對于房企資金管控,從拿地端逐步深入至開發端,甚至影響至銷售端。房企粗放式發展的黃金時代已去,外部融資和內部現金流全面收緊。房企需要在拓寬合規融資渠道上多下功夫,行業也將迎來更多的并購整合行為。

   融資成本走高

   政策引發的市場變局既明顯又莫測。5月以來,房地產融資持續收緊,但在8月房企融資大幅下跌后,9月迎來了一次快速反彈。

   克而瑞的數據顯示,9月95家典型房企的融資總額為1124.48億元,環比上升45.3%,同比上升17.2%。從具體企業表現來看,9月發債最高的房企為碧桂園,發債總量達125億元。

   9月融資額上升主要體現在境外債權融資、永續債以及資產證券化融資。9月房企發行了65億元的永續債,8月沒有房企發行永續債。9月95家房企境外債權融資額為399億元,環比上升49.1%。

   同策集團首席分析師張宏偉認為,繼5月銀保監會發布“23號文”整治房地產融資亂象后,7、8月份監管部門又密集發布了多條收緊政策嚴控房企融資渠道,8月房企融資大幅下滑,可能是此前積壓的審批到9月釋放出來。整體來看,從5月以來,融資趨勢呈下滑趨勢,是因為政策監管起了作用,市場出現了正常的反應與波動。

   同策研究院的數據顯示,9月40家典型房企融資金額為689.56億元,環比上漲87.25%。雖然沒有新的限制房企融資的政策出臺,但預計房企融資環境將保持收緊態勢,在一段時間內低位運行。

   陽光城執行副總裁吳建斌稱,今年是他從業以來融資最艱難的一年。他說:“今年許多融資工具都不能用了,出現了融資成本兩極化,評級高的房企融資成本比較低,期限長,算是合理;而評級較低的公司融資成本繼續高企。所有房企,特別是中小型房企經歷了非常艱難的一年,能活下來都不易。”

   有房企高管向記者表示,現在融資的大環境不好,成本上升非常快,已經從過去的8%左右直接上升到10%以上,甚至有些房企已經達到13%。融到的錢大部分都用來償還舊債,并未用于拿地新增投資。融沒融到錢,不僅關乎房企自身的命運,也影響著行業的走向。

   克而瑞研究中心的數據稱,截至2019年9月,房企新增債券類融資成本7.03%,較2018年全年上升0.50個百分點。其中,境外債券融資成本達8.08%,較2018年全年增長0.86個百分點。

   其中,融資成本最高的是鴻坤地產發行的3年期1.1億美元境外公募債券,票面利率為14.75%;其次是正商地產發行的2.2億美元公開票據,票面年息為12.8%;泰禾集團子公司增發2億美元境外債券,票面利率為11.25%。

   據同策研究院統計,超過10%以上的境外債融資已不再是行業個例。今年以來,當代置業、泰禾、融信中國、中南建設、中國恒大等多家房企美元融資成本超過10%。

   這一趨勢已經延續到10月。10月16日,佳兆業擬發行4億美元優先票據,年息達到了11.95%。

   李奇霖分析稱,在房企的外部融資里,國內貸款大約占比12%,是房企融資重要的渠道。但小房企得到的支持較少,更多依靠非標融資。我們調研發現,有些小房企非標融資占其資金來源比例能達到50%,而整個行業非標融資的比例可能只有25%左右。最大的一類是房地產銷售回款,占比在40%以上,現在要求“房住不炒”,對這塊現金流的沖擊可能會比較大。房企未來可尋找互有優勢且能互相借力的同業與金融機構合作共同開發,可以在一定程度上緩解融資收緊帶來的負面影響。

   開拓融資新渠道

   記者梳理發現,9月以來,各大房企已經開始采取多元化的創新型融資方式。

   9月3日,華夏幸福子公司九通投資與中信信托和中原信托簽訂《永續債權投資合同》,永續債權投資金額分別為40億元和不超過20億元,年利率在9.5%-12%之間。

   9月6日,陽光城為旗下子公司長興萬益投資擬接受為華融融德委托恒豐銀行北京分行的期限為24個月的7億元貸款提供擔保。同策研究院稱,該筆委托貸款是其監測以來,繼2018年1月后發生的第一筆委托貸款。

   9月27日,首開股份子公司首開中庚投資擬向生命保險資產管理有限公司申請8億元保債計劃,期限2年。由首開股份提供全額全程擔保。

   保債計劃屬于房企非標債權的一類融資形式,發起方為保險資產管理公司,通過發行投資計劃受益憑證,向保險公司等委托人募集資金,一般來說,保債計劃具有期限長、成本低的優勢。

   柏文喜認為,這種融資方式雖然具有期限靈活,成本較低,資金運用監管靈活,不占銀行貸款額度且不受銀行貸款額度限制等優點,但對企業的資信水平要求很高,一般要求債信主體評級至少要達到AA+以上,且對增信條件要求嚴格,因此反過來也限制了保債計劃的適用范圍和適用面。

   不難看出,無論是主流融資形式還是多元化融資方式,資本均在流向規模大、評級高、現金流保障系數高的企業。

   房企分化還體現在債務壓力上。華泰證券在6月的一份研報中表示,在融信、雅居樂、榮盛發展、濱江集團等民營房地產企業中,一年以內到期的境內債券占各自存量債券規模的60%以上,債務到期壓力較大;萬達商業、陽光城、金地等境外債券到期壓力較大。

   資金成本上漲、杠桿比例下降、項目要求提高,已成為房企傳統融資路徑被堵之后的新現實,在“不進則沉沒”的市場新生態環境中,融資能力的差異,將重塑房企的競爭格局。

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關鍵詞: 美元 債券 金融


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